15 Ekim 2026
03:55
Taraflar kanunu bilmeli Ekinci: Kira bedeli keyfe keder belirlenemez
Avukat Mehmet Fatih Ekinci, ev sahipleri ve kiracıların haklarına dair Mehmet Derviş Tağ’a konuştu. Tarafların kanunu bilmesi gerektiğini belirten Ekinci, ev sahiplerinin istediği oranda kira artışı yapamayacağını söyledi
2025 yılında Çayırova Anadolu Lisesi’nin kariyer günlerinde Çayırova Anadolu Lisesi’ne konuk olup lise öğrencilerini gerek mesleği gerekse üniversitelerin hukuk fakültelerine dair bilgilendiren Avukat Mehmet Fatih Ekinci kamuoyunu da ülkemizin yakıcı sorunlarından, ev sahibi ile kiracı arasındaki uyuşmazlıklara dair bilgilendirdi.
Avukat Mehmet Fatih Ekinci, Yeniden Refah Partisi Gebze İlçe Tanıtım Medya ve Basından Sorumlu Başkan Yardımcısı Mehmet Derviş Tağ’ın sorularını şöyle yanıtladı:
- Son yıllarda kira uyuşmazlıkları oldukça arttı. Hem kiracılar hem de ev sahipleri ciddi sorunlar yaşıyor. Öncelikle kira hukukunda en sık karşılaştığınız sorunlar nelerdir?
- Kira hukukunda en sık karşılaştığımız sorunların başında kira artışı, çeşitli sebeplerle tahliye ve kira bedelinin ödenmemesinden kaynaklanan uyuşmazlıklar geliyor. Özellikle konut kiralarında taraflar zaman zaman haklarını tam olarak bilmedikleri için hukuki sorunlar yaşayabiliyor. Bu nedenle hem kiracıların hem de ev sahiplerinin Türk Borçlar Kanunu'nda düzenlenen hak ve yükümlülüklerini bilmeleri büyük önem taşıyor.
- Ev sahipleri istedikleri oranda kira artışı yapabilir mi? Kira artışında yasal sınır nedir
- Hayır, ev sahipleri istedikleri oranda kira artışı yapamaz. Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kira artış oranı kural olarak bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamasını geçemez. Taraflar sözleşmede daha yüksek bir oran belirlemiş olsa bile bu sınır uygulanır. Ancak beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesine ilişkin özel hükümler devreye girebilir. Bu durumda hâkim, emsal kira bedellerini ve taşınmazın durumunu da dikkate alabilir
- Peki, ev sahibi kiracısına yüksek oranda zam yapmak isterse ve kiracı bunu kabul etmezse ne olur?
- Kiracı, kanuni sınırları aşmamak şartıyla kira sözleşmesinde yer alan artış oranıyla bağlıdır. Bunun dışında bir artışı kabul etmek zorunda değildir. Kiracı, yasal artış oranına uygun kira bedelini ödemeye devam edebilir. Ancak kira bedelinin beş yıllık süre sonunda kiranın yeniden belirlenmesi gibi özel durumlarda ev sahibinin kira tespit davası açma hakkı bulunabilir. Burada önemli olan, tarafların kira sözleşmesinin süresini ve hukuki koşullarını doğru değerlendirmesidir.
- Ev sahibi, kiracısını herhangi bir gerekçe göstermeden evden çıkarabilir mi?
- Hayır. Tahliye sebepleri Türk Borçlar Kanununda sayılmıştır. Bu haller dışında kiracı rızası dışında tahliye edilemez. Ev sahibinin tahliye talebinde bulunabilmesi için kanunda belirtilen sebeplerden birinin bulunması gerekir. Bunlar arasında en çok karşılaşılan haller ihtiyaç nedeniyle tahliye, yeniden inşa veya imar, tahliye taahhüdü ve belirli şartlarda kira bedelinin ödenmemesi gibi nedenler yer alıyor.
- Ev sahibi, kendi oturacağını söyleyerek kiracısını tahliye edebilir mi?
- Evet, ancak bunun belirli şartları var. Ev sahibi kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı duyuyorsa tahliye davası açabilir. Ancak ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Mahkeme, somut olayın koşullarını değerlendirerek karar verir. Sadece kiracıyı çıkarmak amacıyla ihtiyaç iddiasında bulunulması, tek başına tahliye için yeterli değildir.
- Ev sahibi, kiracısını çıkardıktan sonra evi daha yüksek bir bedelle başka birine kiralayabilir mi?
- Eğer kiracı, ev sahibinin ihtiyaç iddiası nedeniyle tahliye edilmişse kiracı haklı bir sebep olmaksızın taşınmazı üç yıl geçmeden eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Bu yasağa aykırı davranılması hâlinde eski kiracı, son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat talep edebilir. Dolayısıyla ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında ev sahibinin beyanlarının gerçeği yansıtması önemlidir.
- Kiracı, kira sözleşmesinin süresi dolduğunda evden çıkmak zorunda mı?
- Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sözleşme süresinin bitmesiyle kendiliğinden tahliye yükümlülüğü altına girmez. Kiracı, sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadığı sürece sözleşme bir yıl uzar. Ancak ev sahibinin kanunda belirtilen tahliye sebeplerinden birine dayanması hâlinde tahliye süreci başlatılabilir.
- Son dönemde sıkça gündeme gelen tahliye taahhütnamesi nedir? Kiracı böyle bir belgeyi imzalarsa ne olur?
- Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği belgedir. Ancak geçerli olabilmesi için kiralananın kiracıya teslim edilmesinden sonra düzenlenmiş olması ve kiracının belirli bir tarihte tahliyeyi yazılı olarak taahhüt etmesi gerekir. Kiracı, geçerli bir tahliye taahhüdüne rağmen belirtilen tarihte taşınmazı boşaltmazsa ev sahibi, kanunda öngörülen süreler içinde icra takibi başlatabilir veya tahliye davası açabilir.
- Kiracı, kira sözleşmesini imzalarken tahliye taahhütnamesini de aynı gün imzalarsa bu belge geçerli olur mu?
- Tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden sonra verilmesi şarttır. Bu nedenle kira sözleşmesiyle aynı tarihte ve taşınmaz henüz kiracıya teslim edilmeden imzalanan tahliye taahhütnamesinin geçerliliği ciddi hukuki tartışmalara konu olabilir. Ancak her olayın kendi koşulları içinde değerlendirilmesi gerekir. Kiracıların bu tür belgeleri imzalarken dikkatli olmalarını ve gerektiğinde hukuki destek almalarını öneriyorum.
- Ev sahibi, kiracının kirasını ödememesi durumunda doğrudan tahliye işlemi başlatabilir mi?
- Kiracının kira bedelini ödememesi, ev sahibine belirli şartlarda tahliye hakkı verir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında ev sahibi, kiracıya yazılı olarak en az otuz günlük ödeme süresi tanıyarak ihtarda bulunabilir. Kiracı bu süre içinde ödeme yapmazsa tahliye davası açılması gündeme gelebilir. Ayrıca kiracı, bir kira yılı içerisinde kira bedelini ödemediği için iki haklı ihtara sebep olmuşsa ev sahibi, kanunda belirtilen süre ve şartlara uyarak tahliye davası açabilir.
- Kiracı, ev sahibinin izni olmadan kiraladığı evi başka bir kişiye kiraya verebilir mi?
- Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının, ev sahibinin yazılı izni olmadan taşınmazı başkasına kiralaması veya kullanım hakkını devretmesi kural olarak mümkün değildir. Özellikle konut kiralarında bu konu oldukça önemlidir. Ev sahibinin yazılı izni olmadan veya kira sözleşmesinde bu şekilde bir hak kiracıya tanınmadan kiracı taşınmazı üçüncü kişilere kullandırması, sözleşmeye aykırılık nedeniyle hukuki sonuçlar doğurabilir.
- Kiracı, ev sahibinin izni olmadan evde tadilat yapabilir mi?
- Kiracının, kiralanan taşınmazda esaslı değişiklikler yapabilmesi için ev sahibinin yazılı rızasını alması gerekir. Küçük ve olağan kullanıma ilişkin işlemlerle esaslı değişiklikleri birbirinden ayırmak gerekir. Örneğin duvarların boyanması veya tesisatın değiştirilmesi gibi işlemlerin hukuki sonuçları, yapılan işin niteliğine ve kira sözleşmesine göre değişebilir. Kiracının, ileride uyuşmazlık yaşamamak için önemli tadilatlar öncesinde ev sahibinden yazılı izin alması uygun olacaktır.
- Kiracı, ev sahibinin evi satması durumunda evden çıkmak zorunda mı?
- Hayır. Kiralanan taşınmazın satılması, kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Yeni malik, kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir. Ancak yeni malikin kendisi veya kanunda belirtilen yakınları için gerçek bir konut ya da işyeri ihtiyacı varsa belirli şartlar altında tahliye talebinde bulunması mümkündür.
- Kiracı, ev sahibinin kira bedelini elden almayı istemesi durumunda nasıl hareket etmelidir?
- Kira bedelinin ödenmesi konusunda ispat çok önemlidir. Kiracı, kira bedelini banka aracılığıyla ve açıklama kısmına hangi aya ait kira olduğunu belirterek ödemelidir. Elden ödeme yapılması hâlinde mutlaka imzalı bir makbuz alınmalıdır. Aksi takdirde ileride kira borcunun ödenip ödenmediğine ilişkin uyuşmazlıklar ortaya çıkabilir.
- Kiracı ve ev sahibi arasında yaşanan uyuşmazlıklarda mahkemeye gitmeden çözüm sağlamak mümkün mü?
- Taraflar, arabuluculuk dışında da karşılıklı görüşmeler yoluyla anlaşabilirler. Örneğin kira artışı, ödeme planı veya taşınmazın tahliye tarihi gibi konularda yazılı bir anlaşma yapabilirler. Ancak yapılan anlaşmaların hukuka uygun olması ve tarafların haklarını koruyacak şekilde düzenlenmesi önemlidir.
- Beş yılını dolduran kiracılar açısından kira bedelinin belirlenmesinde ne gibi değişiklikler oluyor?
- Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedeli, tarafların anlaşmasına bakılmaksızın hâkim tarafından belirlenebilir. Hâkim, tüketici fiyat endeksindeki artışı, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini dikkate alır. Bu nedenle beş yılını dolduran kiracılar açısından kira bedelinin yeniden belirlenmesi gündeme gelebilir. Ancak kira bedelinin otomatik olarak piyasa rayicine yükseldiğini söylemek doğru değildir. Her somut olay ayrı değerlendirilir.
- Son olarak hem kiracılara hem de ev sahiplerine ne tavsiye edersiniz?
- Öncelikle her iki tarafın da hak ve yükümlülüklerini bilmesi gerekiyor. Kira sözleşmeleri dikkatle hazırlanmalı, kira ödemeleri mümkün olduğunca banka aracılığıyla yapılmalı ve taraflar arasındaki önemli anlaşmalar yazılı hâle getirilmelidir. Ev sahipleri, kanunda öngörülmeyen tahliye yöntemlerine başvurmamalı; kiracılar da kira ödeme ve taşınmazı özenli kullanma yükümlülüklerini yerine getirmelidir. Uyuşmazlık yaşandığında ise hukuki sürecin doğru yönetilmesi için uzman bir avukattan destek alınması faydalı olacaktır
Güncelleme:
15 Ekim 2026 03:58
BENZER HABERLER
