ASKI SÜRESİ 21 KASIM’DA DOLUYOR Anayasa’ya hukuka şehircilik ilkelerine aykırı

Hürriyet ve Yavuz Selim’de ‘yerinde dönüştüren’ ama vatandaşı kaderiyle başbaşa bırakan, askıdaki imar planlarına itiraz süresi 21 Kasım’da doluyor: “Plan mülkiyet hakkı temelinde Anayasa’ya ayrıca hukuka ve şehircilik ilkelerine aykırı.”

Haber dizisi: Yerinde dönüşüm - 2

“Her birimizin her birimizi kollaması gerekiyor. Buradaki itiraz dilekçelerini her bir arkadaşımız belediyeye versin. Hiç kimse zarar görmesin. Belediyeye gittiğinizde, ‘Hadi benim yerim yola cephe. Benden yüzde 33 kestiniz, diğerinden de mi keseceksiniz’ diye sorduğunuzda, ‘Evet. keseceğiz’ diyorlar. Yani ben kurtuldum diye düşünmeyin. Projeyi uyguladığında, ‘Projemi engelliyorsun’ diye sizi def edecek oradan. Nereye sürgün edecek. Onu da bilmiyoruz. Hazır dilekçe ama hepimizin sorunlarını dile getiren ortak bir dilekçe bu.”

Hürriyet ve Yavuz Selim’de ‘yerinde dönüştüren’ ama vatandaşı kaderiyle başbaşa bırakan, askıdaki imar planlarına itiraz süresi 21 Kasım’da doluyor: “Plan mülkiyet hakkı temelinde Anayasa’ya ayrıca hukuka ve şehircilik ilkelerine aykırı.”

Yavuz Selim Mahallesi’nde önceki pazar günü akşamı Avukat Recep Dursun’un ağırlandığı bilgilendirme toplantısını yöneten Dilesen Karataş katılımcıları birlikte hareket etmeleri ve aşağıda detaylarına yer verdiğimiz dilekçeyle itiraza davet etti. Bir katılımcı yerel idarecileri kastla, “Büyükler niye gelmiyor?” diye sordu.

Karataş, “Büyükler gelmiyor zaten salon bile vermediler bize. Biz kahvelerde yapıyoruz bu toplantıları. İktidarın anlayışı şu. ‘Memleketinizden niye geldiniz buraya?’ diyor. Sen nereden geldin dediğimizde, Erzurum’dan gelmiş arkadaş. Böyle yani. Bu arada vekillere de durumu aktarıyoruz. Meclise taşıyacaklar” diye yanıtladı. Öte yandan itiraz dilekçesinin detayları şöyle:

Gebze Belediyesi Plan ve Proje Müdürlüğü’ne Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü, İmar ve Planlamadan Sorumlu Şube Müdürlüğü’ne buradan da Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’na iletilmek üzere hazırlanan dilekçenin konusu şöyle belirenmiş:

Gebze İlçesi, Yavuzselim ve Hürriyet Mahalleleleri sınırları içerisinde ilan edilen “Proje Alanı (2/B)” ve bu alan içinde belirlenen “Rezerv Yapı Alanına” yönelik olarak Gebze Belediye Başkanlığınca hazırlanıp Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca 23 Ekim 2025 tarihinde onaylanarak askıya çıkarılan; üç ayrı plan işlem numarasına sahip 1/25000 ve 1/5000 nazım imar planı ile 1/1000 ölçekli uygulama imar ile bu planlara ilişkin olarak planlama ve uygulama esaslarına yönelik itirazlar.

“Tarafımın mülkiyet hakkı ve planlama alanı 1.1. İtiraza konu taşınmazım, Kocaeli İli, Gebze İlçesi Hürriyet / Yavuz Selim Mahallesi ‘x1’ ada ‘y2’ parselde kayıtlı olup,maliki/hissedarı bulunmaktayım.

Söz konusu taşınmaz, Bakanlığınız ilanında da belirtildiği üzere “Proje Alanı (2/B)” ve/veya bu proje alanı içinde belirlenen “Rezerv Yapı Alanı” sınırları içerisinde kalmaktadır. Bu nedenle onaylanan 1/25000, 1/5000 ve 1/1000 ölçekli imar planı revizyonlarından doğrudan ve ağır şekilde etkilenmekteyim.”

Söz konusu planlar Gebze Belediyesi Başkanlığı tarafından ilgili kanun maddeleri uyarınca, 23 Ekim’de askıya alındı. Yasa gereği, 30 gün süre ile askıda kalacak. Bu süre de 21 Kasım 2025 Cuma günü akşamı itibariyle dolacak.

“İncelendiğinde, uzun yıllardır fiilen üzerinde yaşanılan ve bedel ödenerek tapu mülkiyetine kavuşturulan taşınmazların hak sahipleri aleyhine sonuçlar doğurabilecek nitelikte planlama ve uygulama esaslarının benimsendiği görülmektedir” denilen dilekçede kaygılar, başlıklarıyla sıralandı:

Mülkiyet hakkına, eşitlik ilkesine ve planlama ilkelerine aykırılık

İlgili plan revizyonları ve açıklanan uygulama modeli ile;

Taşınmazımın fonksiyonu ve/veya yapılaşma koşulları mevcut durum ve haklı beklentilerimize göre aleyhe değiştirilmekte,

Komşu parsellerle kıyaslandığında emsal, yükseklik, yapı nizamı ve kullanım kararlarında fiili eşitsizlikler ortaya çıkmakta,

 Taşınmazın tamamı veya önemli bir kısmı maliklerin rızası ve adil bir düzenleme/kamulaştırma modeli olmaksızın yol, yeşil alan, okul, sağlık alanı gibi kamusal kullanımlara konu olabilmekte, bu suretle mülkiyet hakkımız ciddi olarak zedelenmektedir.

 “Yerinde ve kendiliğinden dönüşüm” söylemi altında, fiiliyatta hak sahiplerinin ekonomik ve hukuki olarak zayıf, müteahhit ve sermaye gruplarının ise güçlü olacağı bir pazarlık zemini yaratıldığı anlaşılmaktadır. Parsel başına ortalama 5–6 hissedar öngörülmesi, karar almayı zorlaştıracak; özellikle dar gelirli hak sahiplerinin müteahhitler karşısında korunmasız kalmasına yol açacaktır.

Hakeza küçük hisselerin satışı veya küçük hissedarlar tarafından açılacak olan ortaklığın satış yoluyla giderilmesi ( İzale-i Şu’yu) davaları ile esasında planlamadan güdülen yerinde dönüşüm amacı zaafiyete uğratılmış olacaktır. Plan kararlarında bu sıkıntılı ve zaafiyet yaratacak durumu engelleyen veya sınırlayacak bir düzenleme bulunmamaktadır.

Bu durum; Anayasa’nın mülkiyet hakkını güvence altına alan hükümlerine, kamu yararı – özel yarar dengesi, ölçülülük, eşitlik, belirlilik, hukuki güvenlik ilkelerine ve dönüşüm şehircilik ilkeleri ile planlama esaslarına aykırıdır.

Yerinde, DOP oranı ve fiili hak kaybı riski

 

İmar uygulamasında DOP (Düzenleme Ortaklık Payı) kesintisinin yüzde 32–33 olarak planlandığı açıklanmıştır. Yani taşınmazlarımızın yaklaşık üçte biri her durumda düzenleme ortaklık payı olarak kesilecektir.

Oysa incelendiğinde bahse konu planlama alanı toplam 2 milyon 16 bin 124 metrekare olup meri imar planı alan kullanım değerlerine göre alanın yüzde 16’sı (317 bin 174 metrekare) donatı alanı, yüzde 17’si (339 bin 559 metrekare) yeşil alan ve toplam inşaat alanı 968 bin 182 metrekare olarak öngörülmektedir. Planlama alanı ile inşaat alanının oranlanmasında yüzde 48 yapılaşma ve yüzde 52 oranında da donatı ve yeşil alan olduğu görülmektedir. Dolayısıyla bedeli ödenerek satın alınan parsellerden bahsedildiği gibi yüzde 32-33 oranından daha fazla kesinti yapılmıştır.

Bu sebeplerle yüzde 32–33 gibi yüksek bir DOP oranı, hele ki bölgede yıllar süren mücadele sonunda tapu mülkiyeti kazanmış hak sahipleri bakımından, fiilen ağır bir hak kaybı anlamına gelmektedir. DOP dışında, kamusal alanlarda kalan yapıların bedelsiz yıkımı ve kamulaştırmasız el atma riskleri de dikkate alındığında, hak kaybı fiilen çok daha yüksek oranlara çıkabilecektir.

Plan notları ve uygulama esasları ile DOP oranının makul seviyelere çekilmesi, eşdeğer imar hakkı devri veya adil kamulaştırma mekanizmalarının açık ve bağlayıcı şekilde düzenlenmesi gerekmektedir.

Kamusal alanda kalan yapılar ve kamulaştırma güvencesi eksikliği

Kamusal alanda kalan yapılar için genel kural olarak kamulaştırma yapılmayacağı, sadece acil ihtiyaç halinde idarenin kamulaştırma yapabileceği, bunun dışında yeni imar parselinde hak sahiplerinin kendi aralarında anlaşarak proje yapmaları ve yeni yapı iskân edildikten sonra kamusal alandaki mevcut yapıyı hiçbir hak talep etmeksizin kendilerinin veya ilgili idarenin yıkacağı ifade edilmektedir.

Bu yaklaşım; kamusal alan içinde kalan yapıların maliklerine kamulaştırma güvencesi vermemekte, aksine kamusal alan karşılığında bedelsiz feragat ve yıkım yükümlülüğü getirmektedir. Bu durum, mülkiyet hakkına, kamulaştırmasız el atma yasağına ve hukuki güvenlik ilkesine aykırıdır.

Ayrıca, kamusal alanda kalan yapı ile imar adasında kalan hisse/parselin birlikte ve sadece belediye izniyle devredilebileceğinin öngörülmesi, mülkiyet hakkının serbestçe tasarruf edilmesi önünde ciddi kısıtlamalar doğurmakta, taşınmaz değerini düşürmekte ve maliklerin pazarlık gücünü zayıflatmaktadır.

Tapu sorunu ve “önce tapu, sonra yapı” ilkesinin aşınması

Raporda, Hürriyet ve Yavuz Selim Mahallelerinde 2019 sonrası yapılan halk toplantılarında üç temel talebin “tapuların verilmesi, doğalgaz bağlantısının sağlanması ve imar planının yerinde dönüşümü sağlayacak şekilde revize edilmesi” olduğu belirtilmektedir.

Hak sahiplerinin, bir yandan DOP sebebiyle ciddi oranda alan kaybına uğrayıp, diğer yandan da belediye hissesini ayrıca bedel ödeyerek satın almaya zorlanması; ekonomik durumu zayıf olan mahalle sakinleri bakımından ağır bir mağduriyet yaratacaktır. Bu nedenle tapusuz hak sahiplerinin; geçmiş fiili kullanım, ödeme ve hak sahipliği esasına göre planlama öncesinde veya imar uygulaması sırasında bedelsiz veya sembolik bedellerle tapuya kavuşturulması, sonrasında imar uygulamasına tabi tutulması gerekmektedir.

Kentsel dönüşüm kredisi ve barınma hakkı açısından değerlendirme

Yerinde dönüşüm, yalnızca kredi kullanabilenler için değil, tüm hak sahipleri için güvenli ve erişilebilir olmalıdır. Planlama ve uygulama modeli; kredi kullanamayan, düşük gelirli, yaşlı, emekli hak sahiplerini de koruyacak sosyal konut, taksitlendirme, uzun vadeli ve düşük faizli borçlandırma, kira yardımı vb. somut güvenceler içermelidir.

Aksi halde, “yerinde dönüşüm” söylemi altında, bölgede yaşayan dar gelirli hak sahiplerinin alan dışına itilmesi, konutlarını elden çıkarmaya zorlanması ve sosyo-ekonomik yapının bozulması riski doğacaktır. Bu da barınma hakkı, sosyal devlet ve şehircilik ilkelerine aykırıdır.

Başkasına ait taşınmaz üzerinde yapı yapanların durumu

S11–C11 kapsamında, başkasına ait taşınmaz üzerinde yapı yapanlara arsa/hisse verilemeyeceği, sadece mevcut parsel sahibinden satın alma yolunun açık olduğu, belediyenin konut üretmesi halinde ise hak sahipliğinin peşinat sayılabileceği belirtilmiştir.

Bölgenin sosyo-ekonomik yapısı, geçmişten gelen fiili kullanım biçimleri ve devletin bugüne kadarki uygulamaları dikkate alındığında; bu kesimlerin tamamen piyasa koşullarına bırakılması, hiçbir plan notu ve sosyal konut güvencesi olmaksızın yalnızca “ileride konut üretilebilir” ihtimaline bağlanması, sosyal adalet ve hakkaniyet ilkeleriyle bağdaşmamaktadır.

Katılımcılık, şeffaflık ve hukuki güvenlik ihtiyacı

Bu nedenle; hak sahipleri lehine yukarıda ifade edilen hususların, açık, tereddüde yer vermeyecek ve yargısal denetime elverişli olacak şekilde plan notlarına ve uygulama esaslarına işlenmesi; mülkiyet hakkına müdahale içeren her durumda kamulaştırma güvencesi, eşdeğer imar hakkı devri veya makul bedelli takas imkânlarının düzenlenmesi zorunludur.

HUKUKİ NEDENLER

T.C. Anayasası, 3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili yönetmelikler, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, 6292 sayılı Kanun, 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu, genel hukuk ilkeleri, şehircilik ilkeleri, planlama esasları ve sair mevzuat.

SONUÇ ve TALEP

Yukarıda arz ve izah olunan nedenlerle;Kocaeli İli, Gebze İlçesi, Hürriyet ve Yavuz Selim Mahalleleri sınırları içerisinde ilan edilen “Proje Alanı (2/B)” ve bu alan içerisindeki “Rezerv Yapı Alanı”na ilişkin her üç imar planı revizyonunun;

 

Mülkiyet hakkım, kazanılmış haklarım ve yukarıda açıklanan sakıncalar yönünden tarafım aleyhine sonuç doğuran hükümlerinin iptali veya düzeltilmesi amacıyla yeniden değerlendirilmesini, DOP oranlarının ve imar uygulaması esaslarının; hak sahiplerinin mülkiyet hakkını koruyacak, komşu parsellerle adil ve dengeli imar hakları sağlayacak, kamusal alanda kalan yapılar bakımından kamulaştırma veya eşdeğer imar hakkı devri gibi güvenceleri içerecek şekilde yeniden düzenlenmesini,

Kamusal alanda kalan yapılar için kamulaştırmasız el atma sonucunu doğuracak, bedelsiz yıkım ve zorunlu muvafakat içeren hüküm ve uygulamalar yerine; açık, öngörülebilir ve hak sahiplerini koruyan kamulaştırma, takas veya eşdeğer imar hakkı devri mekanizmalarının plan notları ile güvence altına alınmasını,

Tapusunu alamamış hak sahiplerinin, geçmiş kullanım ve hak sahipliği durumları gözetilerek mağduriyet yaratmayacak şekilde tapuya kavuşturulmadan imar uygulamasına tabi tutulmamasını; bu kapsamda belediye hissesinin satışına ilişkin düzenlemelerin sosyal devlet ilkesi doğrultusunda gözden geçirilmesini,

Yerinde dönüşümü sadece kredi kullanabilenler için değil, tüm hak sahipleri için erişilebilir kılacak sosyal konut, kira yardımı ve uzun vadeli ödeme imkanlarının plan notları ve uygulama esaslarında somut ve bağlayıcı olarak düzenlenmesini,

Hak sahipleri lehine ifade edilen güvencelerin, idare değişikliklerinden etkilenmeyecek şekilde plan notlarına ve uygulama yönetmeliklerine işlenmesini,

İşbu itiraz dilekçemin süresi içerisinde yapılmış itiraz olarak kabul edilerek; itirazım sonuçlandırılıncaya kadar tarafım aleyhine telafisi güç veya imkansız zarar doğurabilecek uygulama işlemlerine girişilmemesini, saygılarımla arz ve talep ederim.”

İLGİLİ HABER

YERİNDE DÖNÜŞÜMDE KAOS…

Enkaz bedeli ve İzale-i şüyu sorunları giderilmeli

Hürriyet ve Yavuz Selim’de belediye “Yerinde dönüşüm” kararı alıp planladı ama kenara çekildi. Recep Dursun’a göre sosyal devlet ilkesi gereği enkaz bedeli ve izale-i şüyu sorunları giderilmeden halk, dönüşemez

https://www.gebzeemek.com/haber/sehir/enkaz-bedeli-ve-izale-i-suyu-sorunlari-giderilmeli/2320.html

Haber dizisinde 17 Kasım Pazartesi

Yurttaş sordu, Recep Dursun yanıtladı.